Diritto e procedura civile

Locazioni e Coronavirus: una trappola ricca di inganni.

Articolo dell’Avv. Francesco Attianese e dell’Avv. Vittoria Emiliani

Canone e altre (ri)soluzioni.
È indubbio che da fine febbraio ad oggi ci siamo trovati ad affrontare una situazione la cui importanza è tale da modificare ogni ambito in cui si sviluppano vite e interessi di ciascuno di noi. Il tempo a disposizione ci consente di operare non poche riflessioni e tra le tante certamente vi è la questione relativa ai potenziali scenari che possono aprirsi per chi è parte di un rapporto locatizio, che sia ad uso abitativo o commerciale.
L’intento di questo articolo è quello di offrire un’esemplificazione di quali possano essere le soluzioni ad uno dei problemi di maggiore risonanza nei tempi attuali.
In un primo momento, il conduttore potrebbe pensare di sciogliere il vincolo contrattuale avvalendosi del recesso anticipato, opzione che gli consentirebbe una via di uscita dal rapporto alla cui prosecuzione non ha più interesse per molteplici motivi.
Tuttavia, è bene ricordare che tale facoltà non è esente da condizioni. Infatti, ai sensi dell’art. 27 della L. 392/1978, è possibile prevedere che il conduttore abbia la facoltà di recedere dal contratto, dandone comunicazione a mezzo di lettera raccomandata “…almeno sei mesi prima (termine derogabile dalle parti) della data in cui il recesso deve avere esecuzione…” oppure, “…Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”
È evidente, dunque, che la possibilità di recedere ha delle tempistiche piuttosto lunghe – 6 mesi o il termine diversamente concordato – e difficilmente potrà essere ritenuta una misura idonea a rispondere allo stato emergenziale.
Pertanto, occorre chiedersi se ci si possa avvalere della risoluzione del contratto per impossibilità della prestazione (o per inadempimento del locatore) e se, in tal caso, sia possibile risolvere il contratto ex nunc.
È opportuno rilevare che i provvedimenti emessi dal Governo per contenere gli effetti nefasti del Covid-19 hanno messo il conduttore nell’impossibilità di fruire dell’immobile locato. Ovviamente il discorso è valido sia per le locazioni ad uso abitativo (pensiamo al caso degli studenti fuori sede che, a partire dal 25 marzo, non hanno potuto fare rientro nell’abitazione oggetto di locazione), sia per le locazioni ad uso commerciale relative a tutte quelle attività ritenute non essenziali, i cui battenti sono rimasti chiusi per circa due mesi.
Ciò nonostante, ai sensi dell’art. 1575 c.c., l’obbligo principale del locatore è garantire al conduttore il godimento della cosa locata. È evidente che, nel contesto attuale, la chiusura delle attività commerciali, da una parte, e l’impossibilità di rientrare nell’abitazione locata o nel proprio ufficio, dall’altra, non costituiscono responsabilità o fonte di inadempimento del locatore il quale, al contrario, non impedisce in alcun modo il godimento del bene che, in ogni caso, resta occupato dal conduttore e nel possesso del medesimo.
Per quanto riguarda, invece, la diversa ipotesi dell’impossibilità della prestazione, si potrebbe pensare, a titolo puramente esemplificativo, al caso di un immobile distrutto da un evento sismico a causa del quale, il locale, sarebbe evidentemente inutilizzabile. In tal caso, ai sensi dell’art. 1256 c.c., essendo divenuta impossibile la prestazione, l’obbligazione si estinguerebbe per una causa non imputabile al debitore.
Sulla base di quanto sopra, a parere di chi scrive, deve necessariamente concludersi che nell’attuale situazione vissuta dal Paese, posto che il locatore mette sempre il conduttore nelle condizioni di poter usufruire dell’immobile locato ex art. 1575 c.c., quest’ultimo non può che adempiere al suo obbligo ex art. 1587 c.c. (pagando il canone) nei tempi pattuiti e senza alcun ritardo.
A questo punto, vale la pena analizzare la sussistenza o meno di un diritto in capo al conduttore di sospendere o ridurre il canone di locazione.
Attenzione: sospensione non significa che è garantito il diritto di non pagare il canone per il periodo in cui non si è potuto godere dell’immobile locato, si tratterebbe piuttosto di un tempo di tolleranza all’esito del quale dovranno essere corrisposti anche i canoni non versati. In tal senso sembra muoversi anche il D.L. n. 18/2020, il quale all’art. 91 afferma che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Non un esimente, né un diritto, bensì una circostanza valutabile caso per caso e rimessa alla sola buona volontà delle parti.

Avv. Francesco Attianese
Avv. Vittoria Emiliani

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