Diritto e procedura civile

Lo jus covidianus e le assemblee condominiali da remoto… Un rebus giuridico e non solo!

Abbiamo già notato su queste pagine come la speciale legislazione emanata in tempi di virus, da noi denominata con successo “jus covidianus”, stia mutando i principi dell’ordinamento.
Siamo assolutamente d’accordo con la necessità di gestire l’emergenza ma, come giuristi, non possiamo accettare che norme eccezionali possano modificare i fondamenti del diritto.
Ci riferiamo oggi alla Legge n.126 del 13 ottobre 20 di conversione del D.L. n. 104 del 14 agosto 2020, nonché alla circolare del Ministero dell’Interno del 20 ottobre 2020 (n.15350/117/2/1 Uff.III prot.civile, relativa al DPCM del 18 ottobre 2020), che hanno reso possibile la celebrazione di assemblee condominiali in via telematica, cioè con l’utilizzo di piattaforme che rendono possibile la “presenza” da remoto.
Il Legislatore di agosto ha infatti previsto che per poter effettuare un’assemblea da remoto debba essere necessario il preventivo assenso della totalità dei partecipanti al condominio.
Indubbiamente il redattore di una tale norma non sapeva – in pratica – che ottenere un preventivo consenso dell’intero corpo condominiale è difficile, se non impossibile, quindi, di fatto un norma cosi emanata  risulta di inattuabile, inefficace o addirittura ineffettiva.
Ovviamente – in difetto del preventivo totale assenso dei condomini ad effettuare in remoto l’assemblea – ogni delibera assunta può essere validamente impugnata.
Certamente, proprio in questo periodo, emerge invece la necessità di convocare assemblee condominiali per proporre e deliberare lavori ed innovazioni capaci ad ottenere il bonus del 110%, o quantomeno quello del 90% per il rifacimento delle facciate.
Il tutto costituisce quindi un rebus per le amministrazioni condominiali: dover dapprima ottenere il preventivo consenso dell’intero corpo condominiale, per poi procedere alla convocazione in via telematica dell’assemblea e chiedere ulteriori consensi (o dinieghi) nella discussione dei vari punti all’ordine del giorno.
Altra difficoltà consiste nell’ottenere il consenso su quale piattaforma scegliere. Ne deriva una naturale discussione tra condomini favorevoli a Skype anziché Zoom, tra quelli che usano Cisco Webex o quelli che prediligono Hangouts.
Tutto ciò di certo non favorisce una sollecita ed efficace riunione condominiale.
Altro problema non di poco conto è poi quello di poter effettuare una valida convocazione: come noto, per partecipare da remoto ad una riunione virtuale sulle piattaforme informatiche è richiesto da parte dell’amministratore (che dovrebbe fungere da “host”) un invio telematico dell’invito con le coordinate e le credenziali per il collegamento… ma potrebbe ben verificarsi che molti condomini non abbiano facile accesso ad internet o ad una casella di posta elettronica.
Inoltre, in apertura di collegamento – sempre che questo sia stabile –  esiste anche la difficoltà di risolvere il problema della costituzione di condomini assenti ma che abbiano delegato altri, senza il deposito di un documento scritto di delega sottoscritto dal delegante.
Per non parlare poi delle modalità di verbalizzazione e sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario…
Superate le questioni prettamente “tecnologiche”, poi, è chiaro come sia quasi impossibile poter gestire realmente e con efficacia  un’assemblea condominiale da remoto, considerando che spesso tali consessi ospitano battibecchi, quando non insolenze o violenze verbali, tra condomini.
Alcuni amministratori condominiali, personalmente conosciuti da chi scrive, hanno riferito che nessuna assemblea è stata ad oggi convocata, proprio perché le problematiche sopra riferite non sono superabili.
A modesto parere di chi scrive, inoltre, l’ordinamento dettato dal vigente codice civile dovrebbe sempre e comunque dettare il quadro di ogni successivo provvedimento.
Nel Codice Civile vigente, all’art.1136, è regolata l’assemblea condominiale solo in presenza (certo, nel 1942 non era pensabile diversamente!), così come anche in ogni regolamento di condominio (spesso pure di origine contrattuale).
La “ratio” della novella introdotta dalla predetta Legge 126/20 è quella di evitare “assembramenti”  ritenendo l’assemblea condominiale un’attività convegnistica o congressuale.
Ma, a pensarci bene, un’assemblea di condomini è davvero un convegno o un congresso?
Non rappresenta piuttosto un’esigenza assoluta per il funzionamento dell’organo condominiale rientrante nelle attività private?
Lo svolgimento non potrebbe davvero essere consentito con le ovvie e sacrosante misure di distanziamento sociale e con l’uso di dispositivi di protezione individuale?
Il Legislatore, infatti, a pochi giorni dal varo, ha già operato una parziale “marcia indietro”.
Infatti, nella discussione al Senato è stato approvata una norma che consente lo svolgimento da remoto di assemblee, anche in assenza di preventivo totale consenso dei condomini, ma solo della loro maggioranza.
Peccato, però, che non sia stato stabilito di quale maggioranza si tratti. E nel condominio il concetto di maggioranza non è di poco conto.
Maggioranza dei partecipanti o maggioranza  in funzione dei millesimi?
Si direbbe: è peggio il tappo del buco… o è peggio la toppa che lo strappo!
Non è chiaro, per esempio, come occorra raccogliere il consenso della maggioranza dei condomini  (forse tramite un preventivo ulteriore collegamento a internet?).
Poi, una volta svolta l’assemblea, viene comunque violata la tutela dei non presenti che siano privi di mezzi informatici o di rete internet per il collegamento remoto: costoro sono così tagliati a priori fuori dalle decisioni condominiali (senza nasconderci dietro a un dito, sappiamo bene che spesso gli anziani sono poco avvezzi all’uso dei computer).
Un vero boomerang che non potrà che creare ulteriore contenzioso, che andrà a bloccare l’attività condominiale.
Allora addio ai bonus 110% !
Per non cadere nella confusione, ritengo che non sia possibile svolgere assemblee condominiali in forma diversa da quella ordinaria in presenza.
Nessuna legge e nessun DPCM in realtà lo proibirebbe: quasi sempre i condomini abitano nello stesso stabile condominiale, per cui non dovrebbero emergere violazioni in “zona rossa” del divieto di spostamento.
Ai   pochi non residenti nello stabile non resterebbe che partecipare per delega o, eventualmente,  sulla scorta del concetto di “necessità”, dovrebbe essere loro possibile spostarsi con idonea certificazione, che dimostri l’esigenza di presenziare alla discussione.
Vi è certezza, come previsto dalle norme e dai DPCM, di essere esonerati dal divieto spostamento, quindi non multati da chi debba far osservare le giustissime disposizioni anticovid.
Nella speranza che tutto torni come prima, anche nel mondo del diritto, un provvido uso delle mascherine e dei guanti ed un vero rispetto degli obblighi di distanziamento potrebbero consentire il normale svolgimento di attività che sembrano superflue, ma che non lo sono.

Avv. Andrea Stefano Marini Balestra

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